In condominio la questione dei balconi ha sempre coinvolto gran parte della giurisprudenza che, inizialmente, era incline nel considerarli in comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l’uno sovrastante l’altro. Dagli anni 90, l’orientamento è cambiato tant’è che la Cassazione ha cominciato a considerare i balconi come elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, escludendoli dall’elenco delle parti comuni previsto dall’art. 1117 c.c.
Oggi è necessario verificare se il balcone è aggettante o incassato. Sono aggettanti i balconi che sporgono dalle mura perimetrali dell’edificio, costituiscono un prolungamento dell’appartamento di proprietà esclusiva ed appartengono integralmente al proprietario dell’unità immobiliare, non svolgendo alcuna funzione di sostegno e/o copertura dell’appartamento dal quale protendono e dell’edificio. (Cassazione del 27 luglio 2012 n°13509).
I balconi incassati, invece, sono quelli che non sporgono dall’edificio, ma i cui lati sono a filo con le mura di facciata condominiale, si inseriscono nel prospetto e non sporgono nel vuoto tant’è che rientrano nella categoria dei balconi c.d. “a castello”. Nel caso del balcone incassato, le spese di rifacimento del parapetto in muratura, sono a carico di tutti i condòmini in base al primo comma dell’art. 1123 c.c. poiché costituisce parte integrante della facciata condominiale.
Le spese per il sotto-balcone seguono il criterio dell’art. 1125 c.c., così come per i solai, per cui il proprietario del piano di sopra provvederà a ripristinare le mattonelle per il calpestio, mentre il proprietario del piano sottostante si occuperà di ripristinare l’intonaco, proprio perché il balcone incassato costituisce sostegno del piano superiore e copertura di quello inferiore.
In merito alle spese per i balconi aggettanti, invece, non può applicarsi l’art. 1125 c.c. proprio perché sono di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, tant’è che il proprietario dell’appartamento sottostante dovrà chiedere l’autorizzazione al proprietario del balcone se vuole agganciare ad esempio una tenda. In merito all’installazione delle tende è divenuto molto noto il caso di un condòmino che richiedeva al giudice di pace la rimozione della tenda agganciata al suo balcone da parte del proprietario sottostante.
Il caso, arrivato in Cassazione si è concluso con l’accoglimento della richiesta del proprietario del balcone aggettante e la condanna alla rimozione della tenda da parte del proprietario sottostante. Ciò perché gli Ermellini, hanno ritenuto appunto i balconi aggettanti come naturale prolungamento dell’unità immobiliare, del tutto indipendenti dalla struttura dell’edificio ed appartenenti integralmente al proprietario dell’unità immobiliare. Per cui il proprietario del piano inferiore non può agganciarsi alla soletta del balcone aggettante superiore senza il consenso di quest’ultimo (così Cassazione sentenza 2007 n°15913).Detto orientamento è stato confermato sia dalla predetta Cassazione del 2012 e da ultimo dalla Cassazione del 2015 sentenza 29 maggio n.11156.
I rivestimenti e tutti gli elementi decorativi, quali il frontalino, i parapetti, fregi, stucchi, pilastri ecc. anche nel caso di un balcone aggettante, sono stati considerati beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo gradevole esteticamente.
Da quanto detto è evidente che i balconi, non rientrano tra la parti comuni dell’edificio pur costituendo parte visiva della facciata. Difatti il legislatore della riforma di condominio, avrebbe potuto analizzare con maggiore attenzione la categoria dei balconi, precisandone la loro esclusione dal novero della parti comuni dell’art. 1117 c.c. in cui sono menzionate genericamente le facciate. Ancora una volta sarà la giurisprudenza a delinearci la strada da seguire.
Avv. Giuliana Bartiromo, Presidente Associazione Liberi Amministratori Condominiali e Associazione Piccoli Proprietari Case Lecce
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