Gli aspetti principali del decreto riguardano l’aumento delle tolleranze esecutive e soprattutto la semplificazione delle procedure per dimostrare la legittimità dell’immobile. La guida
Lo scopo principale del decreto salva Casa, come si pensa comunemente, non è la sanatoria dei piccoli abusi (come l’abbattimento di un tramezzo), perché quella era possibile anche in precedenza pagando somme modeste. Gli aspetti sostanziali sono, invece, altri: l’aumento delle tolleranze esecutive e soprattutto la semplificazione delle procedure per dimostrare la legittimità dell’immobile. Su alcuni aspetti applicativi sono stati sollevati dubbi soprattutto dai professionisti che devono presentare le pratiche; per questo il Ministero delle Infrastrutture si appresta a pubblicare una serie di linee guida per la corretta interpretazione delle norme. Lo stesso Ministero ha anticipato alcuni contenuti delle faq che saranno rese note nei prossimi giorni. Vediamo gli aspetti più significativi.
Innanzitutto un importante chiarimento su come dimostrare lo “stato legittimo” dell’immobile. Il decreto, dicevamo, semplifica l’iter, dato che in precedenza chi presentava una pratica edilizia avrebbe dovuto ricostruire documentalmente l’intera storia costruttiva dell’immobile, dalla sua edificazione all’ultimo intervento eseguito. Ora basta elencare gli estremi dei titoli in forza dei quali si sono eseguiti gli interventi.
Un’altra semplificazione importante del Decreto è la possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”. Ad esempio, se si vuole trasformare un ufficio in abitazione si potrà presentare al Comune un’unica istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile e verrà rilasciato un unico titolo abilitativo. Le linee guida chiariscono che la possibilità di un’istanza a finalità multipla è applicabile anche quando si chiede una sanatoria
Sanatoria anche più facile per gli immobili vincolati. Le linee guida ‘precisano che è possibile presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici. In tal caso verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad acquisire entro tempi certi il parere sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza. In caso di mancata risposta nei termini previsti scatta il silenzio assenso.
Un altro aspetto riguarda gli immobili costruiti prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge Bucalossi, che ha subordinato il diritto a costruire alla emanazione di un titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale e a fronte del pagamento di oneri. Le linee guida precisano che i lavori eseguiti anche successivamente all’entrata in vigore della “Bucalossi” sono da considerare legittimi se consentiti dal titolo edilizio rilasciato al proprietario all’epoca della costruzione.
Dicevamo sopra che il salva Casa ha aumentato le tolleranze costruttive; le norme valgono per gli immobili realizzati prima del 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del Decreto) ed elevano le percentuali di tolleranza dal 2% generalizzato in vigore in precedenza a seconda della dimensione dell’immobile; ora il 2% si applica solo agli immobili di dimensione superiore a 500 metri quadrati; la percentuale sale con il diminuire della superficie fino al 6% per le unità fino a 60 metri quadrati. Le linee guida precisano che questi valori sono applicabili anche agli immobili vincolati.
In sede di conversione parlamentare le sanzioni applicabili alle sanatorie degli abusi sono state considerevolmente ridotte: quando l’immobile è conforme alle norme urbanistiche vigenti al momento della sanatoria e a quelle edilizie operanti quando si è compiuto l’abuso (la cosiddetta legittimità attenuata, introdotta dal Decreto) la sanzione va da 1.032 a 10.328 euro; quando invece c’è la doppia legittimità (intervento conforme alle regole urbanistiche ed edilizie sia dell’epoca della realizzazione sia di quella in cui si presenta la domanda) la sanzione è dimezzata. Le linee guida specificano che quando i lavori non abbiano comportato un aumento del valore venale dell’immobile la sanzione è quella minima ed è applicata a cura del Comune. Nel caso invece di aumento del valore venale le sanzioni sono due. La prima applicata dal comune direttamente. La determinazione della seconda sanzione invece sarà irrogata dall’Agenzia delle Entrate.corrieredellasera